CONSEIL MUNICIPAL DU 15 DECEMBRE 2011 РR̩f : 2011/12/06
OBJET : Passation d’un bail emphytéotique administratif et d’une convention de mise à disposition du groupe scolaire Ernest Bizet en vue d’une réhabilitation — Abrogation de la décision de principe —
NOTE EXPLICATIVE DE SYNTHESE
Monsieur le Maire rappelle que par délibération n° 2011/06-2/19 du 30 juin 2011, le Conseil Municipal avait adopté le principe de la passation d’un bail emphytéotique administratif et d’une convention de mise à disposition du groupe scolaire Ernest Bizet en vue de sa réhabilitation.
Pour mener à bien cette procédure complexe, une mission d’assistance technique, juridique et financière avait été notifiée au Cabinet CALIA Conseil.
Dans le cadre de l’étude menée par le prestataire de la collectivité, il est apparu une discordance entre le budget envisagé initialement pour la réhabilitation du bâtiment et les objectifs qualitatifs énoncés, impliquant un recadrage de l’opération envisagée.
En effet, il est apparu nécessaire de vérifier s’il s’avérait pertinent de maintenir l’enveloppe du projet évaluée à 1 M€ et donc de déterminer précisément ce que pouvait recouvrir cette somme (réhabilitation a minima), ou de déterminer les modalités d’une rénovation lourde (coûts, optimisation de l’espace,…) et donc d’évaluer l’impact financier pour la collectivité, ainsi que ses contraintes réglementaires et de délais (appel d’offres européen).
Par ailleurs, il a été démontré que cette structure ancienne posait un handicap majeur à la réalisation de sa restructuration, en raison de son inadaptabilité aux enjeux d’aujourd’hui. Les contraintes thermiques par exemple se heurtent à la présence de trois grandes tours comprenant des cages d’escaliers qui se poursuivent d’un niveau supplémentaire sans fonction particulière.
La réhabilitation d’une construction de ce type demeure problématique quant aux coûts de rénovation et en particulier quand la volumétrie générale est complexe. L’intervention s’engage dans des travaux obligatoires pour la sécurité, l’étanchéité et l’isolation de la construction sans que les espaces réhabilités soient facilement optimisés et fonctionnels.
L’étude élargie à l’ensemble du secteur a permis d’intégrer également la réalisation d’une crèche, envisagée à plus long terme et celle d’un centre de loisirs, sur le site du square Henri Wallon, confortant ainsi la démarche de réflexion urbanistique globale sur l’ensemble du site.
Différents scenarii ont donc été évoqués avec le bureau d’étude pour replacer la question du devenir de l’école dans le contexte général de réaménagement urbain de cet ilôt.
1 — Rénovation « lourde » du bâtiment existant
Coût : 3 447 100 € (* dont 397 100 € de location de bungalows pour transfert de l’école durant la phase travaux) ;
2 — Rénovation « légère » du bâtiment existant
Coût : 1 747 000 € (*), nécessitant la prévision d’une seconde tranche de travaux sur l’enveloppe extérieure (isolation, étanchéité, vitrages isolants, vêture extérieure,… non traités en phase 1) ;
3 — Différents projets relatifs à une cession d’une partie du foncier et à la construction d’une nouvelle école, d’une crèche et d’un centre de loisirs
Les projets de nouvelles constructions selon les différentes esquisses architecturales envisagées font apparaître des coûts se situant entre 4,2 M€ et 4,6 m€ -évaluations à compléter par des coûts annexes- et des recettes issues de la vente d’une partie du foncier pouvant atteindre 1.5 M€ et même 2.7 M€ selon le projet retenu.
Quelle que soit l’hypothèse de travail retenue, le projet de construire une nouvelle école, une crèche et un centre de loisirs s’avère le plus intéressant pour la collectivité, d’un point de vue financier, mais aussi d’amélioration qualitative et quantitative des offres de services à la population.
Enfin, l’approche juridique du montage de cette opération a été revue en fonction de l’actualité législative et jurisprudentielle, puisque le recours à une procédure de bail emphytéotique pour la réhabilitation d’un équipement existant, pourrait être remis en cause prochainement et limité essentiellement à des opérations de constructions neuves, stricto sensu.
En raison de l’argumentaire développé ci-dessus, Monsieur le Maire propose au Conseil Municipal de revenir sur sa première décision, se rapportant à la passation d’un bail emphytéotique administratif et d’une convention de mise à disposition du groupe scolaire Ernest Bizet en vue d’une réhabilitation et d’abroger la délibération de principe, adoptée le 30 juin dernier.
